Search

פינוי מושכר - הכיצד?

Updated: Nov 19, 2018

רכשתם דירה במלוא כספכם והכנסתם שוכר לדירה אך לפתע, מחליט השוכר לעשות בדירתכם כרצונו, כך לדוגמה חדל לשלם דמי שכירות, צובר חובות בהוצאות שוטפות או מפר הפרה יסודית את ההסכם.

פינוי שוכר מהדירה הינו הליך ארוך ומייגע שלצידו הוצאות רבות.


רגע לפני - חתימה על הסכם השכירות

בחירת שוכר לדירתכם הינו שלב קריטי ויש לעשותו בזהירות. על מנת שתוכלו לישון היטב בלילה, עליכם לבדוק את זהותו של השוכר ויכולתו הכלכלית, לדאוג לערבויות מתאימות ולוודא שהוראות ההסכם מעגנות היטב את מקרי ההפרה והסנקציות בעקבות כך.

בדיקה כלכלית - מומלץ לדרוש עותקים מתלושי השכר האחרונים וכן לבדוק במאגרי המידע של בנק ישראל האם אין מדובר בחייב מוגבל באמצעים. חייב מוגבל באמצעים אינו רשאי לעשות שימוש בשיקים ואין להם כל כיסוי.

ערבויות - ניתן לחלק את הערבויות ל - 3 סוגים:

1. ערבות בנקאית/מזומן - מדובר בבטוחה חזקה ביותר שכן מימושם ניתן ללא כל צורך בהליך משפטי. דרכו היחידה של השוכר להתנגד לכך היא בהגשת צו מניעה לבית המשפט.

2. שטר חוב - מימוש שטר חוב יעשה בדרך של פניה להוצאה לפועל. במקרה כזה, רשאי השוכר להגיש התנגדות לביצוע השטר ויחל הליך משפטי רגיל שעלול לקחת זמן רב. במקרה בו השוכר אינו בעל כושר פרעון - ייתכן שעבודתכם תהיה לשווא ולא תוכלו לראות את כספכם.

3. ערבים - נהוג כי לשטר החוב יצורפו שני ערבים אשר ערבים לסכום השטר החוב אך מומלץ להחתים את הערבים גם על ערבות בקשר להסכם השכירות ולהתחייבויות השוכר בו. כך כל הפרה של הסכם השכירות תעמוד לחבותם של הערבים. בדיקת זהות הערבים הינה קריטית אף היא. כיום קיימות חברות המספקות ערבים בתשלום. ערבים אלו, כנראה שלא תראו אותם שוב או תמצאו אותי בעת הצורך וייתכן שאף פרטיהם פיקטיביים. היזהרו!


תביעה לפינוי מושכר

למשכיר הזכות להגיש תביעה לפינוי דייר מנכס בהתאם לפרק טז' לתקנות סדר הדין האזרחי הדנות בפינוי מושכר וזאת כאשר השוכר הפר הפרה יסודית את הסכם השכירות ואין מדובר בדייר מוגן. הליך התביעה הינו הסדר יעיל ועל מנת שגם יהיה מהיר, יש צורך בלקיחת עורך דין מומחה בנושא.

נציין כי הליך זה מיועד אך ורק לסעד של פינוי ואינו מיועד לתביעת חובות שנוצרו בעקבות הפרות השוכר. תביעת חוב תוגש בנפרד ומומלץ שתהיה לאחר סיום הפינוי כיוון שבמועד זה ניתן יהיה לדעת מה ההוצאות הכוללות שנגרמו למשכיר.

הליך זה הוא מהיר כיוון שהוא עתיד להסתיים בתוך 60 ימים מיום הגשת התביעה - הגשת כתב הגנה תוגש בתוך 30 ימים מהגשת התביעה והדיון יתקיים בתוך 30 ימים מיום הגשת כתב הגנה. שוכרים מתוחכמים ינסו לדחות את מועד הגשת כתב ההגנה ו/או מועד הדיון ולכן יש לדרוש ולהתנגד לכל ניסיון כזה.


נשמע מבטיח - נכון?


ביצוע פסק דין לפינוי בהוצאה לפועל


לצערנו, הדין במדינת ישראל לא מאפשר דין עצמי בפינוי שוכרים מנכס וייתכן כי על אף שיש בידיכם צו פינוי מאת בית המשפט, יכול השוכר לסרב לפינוי ואז מימוש הפינוי על ידכם יעשה רק דרך של הוצאה לפועל ורק באמצעות קבלן מטעמה. מה שאומר עוד הוצאות ועוד זמן. על כן, יש לפעול במהרה ולהגיש בקשה לביצוע פינוי בהוצאה לפועל (לאחר שחלפו חמישה עשר יום ממתן פסק הדין).

רק לאחר שהומצא לשוכר אזהרה מטעם ההוצאה לפועל וחלפו 35 ימים מקבלת האזהרה, יהיה המשכיר רשאי להוציא את השוכר מהמושכר. הוצאתו תעשה רק באמצעות מוציא לפועל אשר עובד ברשיון מטעם ההוצאה לפועל. יש לוודא כי המוציא לפועל הינו מומחה בפינוי דירות. מומלץ להתקשר עם המוציא לפועל עוד בתחילת הליך ההוצאה לפועל על מנת שזה יפעל להוציא את השוכר בדרכיו, עוד טרם המועד. נקוה חשובה נוספת שיש לשים לב אליה - מועדי הפגרות אינם נמנים במועדי הפינוי, כלומר, ככל שהליך הפינוי יעשה בזמני הפגרות (ראש השנה, פסח ופגרת הקיץ), תאלצו להמתין עד לסיום הפגרה כדי להמשיך בהליכים.


לסיכום


במשך השנים האחרונות שונו הליכי הפינוי על מנת להקל על משכירים בפינוי נכסיהם. אך גם כיום, הליך פינוי שוכר מדירה עלול להיות ארוך, מתיש ויקר. מומלץ לפעול כנגד שוכר שאינו משלם דמי שכירות או שמסרב לפנות את הנכס במועד באופן מיידי, הגם שיש בכם תקווה כי הדברים יסתדרו, דבר שמניסיון - לא קורה. בסופו של דבר מדובר במירוץ נגד הזמן שתכליתו להביא לפינוי הנכס במהירות האפשרית באופן שיפחית למינימום את הנזק שייגרם מאובדן שכר דירה ויאפשר השכרת הנכס לשוכר אחר.


43 views

כתובת: מגדלי ב.ס.ר 3, כנרת 5, בני ברק

טלפון: 03-7565333

פקס: 03-7565334

 Revital@Solovey-law.co.il

  • White Facebook Icon
צור קשר

עו"ד נדל"ן ברמת גן | רויטל סולוביי, עורכי דין